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vendredi, 23 mai 2014

Usufruit Locatif Social à Paris :un cadeau aux gros investisseurs immobiliers

usufruit locatif social.jpgLors du dernier conseil de Paris, Anne Hidalgo, pour la première fois, a mis en avant publiquement un dispositif heureusement encore marginal à Paris, et jusqu'ici plutôt développé dans les Hauts de Seine : l'Usufruit Locatif Social.

Présenté comme une bonne idée pas chère pour loger les « classes moyennes », il s'agit surtout d'une pompe à budget pour les collectivités et les bailleurs sociaux, et d'une très bonne affaire pour les promoteurs et propriétaires aisés.

Le dispositif consiste à démembrer la nue-propriété et l'usufruit d'un logement pour une période de quinze à vingt ans : l'acheteur du logement bénéficie d'une ristourne allant jusqu'à la moitié de la valeur actuelle du bien, en cède l'usufruit à un bailleur social qui va louer ces logements en PLS ( les loyers les plus chers du logement social). Certes pendant quinze ans, le propriétaire ne perçoit pas les loyers : mais il ne paye aucun impôt sur le bien pendant toute cette durée ( ni ISF, ni taxe foncière) ...et à l'issue des quinze ans, il ne paiera pas d'impôt sur la plus value s'il revend le logement. Le bailleur social aura l'obligation de remettre le logement à neuf, d'une part, et de reloger les locataires dans son parc , d'autre part.

Le journal Capital parle de l'ULS comme d' «un bon plan méconnu pour les gros patrimoines immobiliers » et pour cause....Ce dispositif n'est accessible qu'à des fortunes suffisantes pour immobiliser un bien pendant quinze ans, mais permet à celles-ci des exonérations fiscales énormes et des achats de biens à des prix défiant toute concurrence.

Pour les Parisiens, l'affaire sera par contre catastrophique.

Les bailleurs sociaux vont encore une fois investir dans des logements ne correspondant pas à la demande : en effet 90% des demandeurs de logement ne peuvent accéder qu'à un PLUS ou à un PLA-I et les PLS ne trouvent déjà pas preneur. Anne Hidalgo met en avant les « classes moyennes » pour justifier que 39% de la production se fasse en PLS : mais dans les faits, 78% des PLS sont actuellement attribués à des foyers en dessous des plafonds. (source APUR)

La raison de cette désaffection des classes moyennes vis à vis du PLS est simple : les loyers de ces logements sont trop chers , notamment ceux des appartements familiaux, et à investissement égal, les foyers qui peuvent se le permettre préfèrent louer plus grand ou acheter un bien en proche banlieue. Les PLS se retrouvent donc attribués à des employés ou des ouvriers qui, eux , n'ont pas le choix et payent donc des loyers exorbitants au regard de leurs ressources tout en étant dans le logement social.

Jusqu'ici, au moins, les PLS étaient un investissement permanent pour la collectivité et les bailleurs sociaux : on pouvait toujours imaginer que ces logements du domaine public soient un jour reconventionnés avec des plafonds de loyer moins cher. Avec le développement de l'Usufruit Locatif Social, au contraire, l'argent public investi va aller à des logements, qui dans quinze ans, passeront totalement dans le parc privé ! Les bailleurs sociaux deviennent donc en quelque sorte les locataires des gros investisseurs immobiliers, avec les charges du propriétaire : entretien et rénovation du logement , et obligation de relogement de l'occupant de l'appartement en ULS à l'issue de la période d'usufruit. Et l'Etat comme la collectivité territoriale y perdent aussi, sous la forme des exonérations fiscales.

Seulement sur le papier, ces logements seront considérés comme du logement social au titre de la loi SRU...raison pour laquelle jusqu'ici, l'ULS était très utilisé par les communes riches qui ne veulent pas de vrai logement social , notamment dans les Haut de Seine.

A Paris, évidemment, ce dispositif pourra contribuer à la fameuse promesse de « 30% de logement social en 2030 »....mais en 2032, à l'expiration de la période d'usufruit des logements produits actuellement, le chiffre risque fort de baisser drastiquement.

Inutile et coûteux pour le présent, dangereux pour l'avenir du logement social, l'ULS doit être banni des politiques de logement parisiennes au profit d'une adéquation entre l'offre et la demande, c'est à dire d'une production massive de PLA-I et de PLUS.

Retrouvez notre dossier spécial Usufruit Locatif Social ici

 

13:53 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : usufruit locatif social, anne hidalgo, pls, mixité sociale, loi sru, exonérations fiscales | | |  Facebook

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