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jeudi, 25 septembre 2014

Batigere: non à l'Usufruit Locatif Social, non aux emprunts toxiques.

Soixante dix musufruit Locatif Social, Batigere, FIAC, swaps, emprunts toxiques, loi SRU, al-logés ont investi hier le siège de la FIAC, une des filiales du bailleur social Batigere.

Les rapports de la MILOS, obtenus et publiés par la CLCV dévoilent des pratiques inacceptables chez ce bailleur, notamment le recours aux emprunts toxiques qui mettent en danger à très court terme, les finances d'un bailleur alimentées par l'argent public.

Au delà, les choix qui sont faits par certaines filiales de Batigère en terme de production, notamment le recours à l'usufruit locatif social , sont désastreux pour les demandeurs de logement.

Le logement social est un bien commun, financé par l'argent public. Les bailleurs sociaux nous doivent transparence et bonne utilisation des fonds. Demandeurs de logement, locataires du parc social, nous nous invitons chez Batigère , un bailleur social dont la gestion a de quoi laisser perplexe.

 Batigère et l'Usufruit Locatif Social.

 

La FIAC filiale de Batigère annonce fièrement la livraison à Clichy (92) de 29 logements en ULS.

Les logements en usufruit locatif social n'appartiennent pas au bailleur social , mais à un propriétaire privé qui en laisse la gestion à Batigère pour quinze ans. En échange, ces propriétaires privés obtiennent jusqu'à 50% de remise sur le prix de vente du bien, des exonérations d'impôt sur la fortune et sur les plus values, et l'engagement de la remise en état du bien à l'issue de la période d'usufruit.

 

C'est une bonne affaire pour les promoteurs, une très mauvaise pour les mal-logés et les bailleurs : ces logements sont tous en PLS, les loyers les plus chers du parc social, inaccessibles à 80% des demandeurs. Dans quinze ans, ces logements retomberont dans le parc privé, et le bailleur devra reloger les locataires présents ou racheter le bien au nu-propriétaire. En prévision, un gouffre pour les finances du logement social, comparable à celui créé par la vente des logements d'ICADE.

 

Batigère , les rémunérations des dirigeants et les conflits d'intérêt

Après des mois de combat, la CLCV a pu obtenir les rapports de la MILOS, la mission d'inspection du logement social .

 On y apprend qu'une filiale de Batigère s'exonère de toutes les règles en accordant par exemple à un dirigeant en départ en retraite , une prime de 200 000 euros sans même avoir consulté le Conseil d'Administration. De plus, certains dirigeants ont une pléthore de mandats et de fonctions différentes dans les sociétés du groupe ( jusqu'à 27) , ce qui donne lieu à des conflits d'intérêts et à une gestion opaque. Par exemple, la maison-mère facture des prestations à des filiales à des prix anormaux au regard du marché.

 Batigère et les emprunts toxiques

 Certaines filiales de Batigère se sont endettées lourdement ( 208 millions d'euros pour batigère Nord Est) avec des emprunts dont les taux d'intérêt peuvent brusquement être multipliés par 5 ou par 10. Ce sont ces types de contrats ( les swaps ) qui ont mis dans la difficulté beaucoup de collectivités territoriales ces dernières années. Or les bailleurs sociaux ont un recours privilégié aux fonds du livret A et aucune raison d'aller souscrire de tels contrats à risque pour leurs finances et celles des entités publiques qui les subventionnent.

Comme le dénonce très bien la CLCV à l'occasion de la publication des rapports de la MILOS sur des dizaines de bailleurs sociaux, le monde du logement social a pris l'habitude de fonctionner dans l'entre-soi : les règlementations complexes, les lois successives qui redéfinissent la notion de « logement social » elle même, la multiplication des financements, les structures complexes des maisons-mère et de leurs innombrables filiales, tout concourt à l'opacité et à l'absence de transparence réelle.

Dans une période où les loyers des HLM ont augmenté énormément en dix ans, où la production de logements sociaux est drastiquement insuffisante, où les charges dans le parc public sont proportionnellement plus importantes que dans le parc privé, où des millions d'habitants de ce pays ne peuvent se loger décemment, les budgets alloués au logement social doivent être préservés et utilisés pour leur vocation initiale.

 


HLM Opération Transparence: Batigère occupé par HLMPOURTOUS

11:38 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : usufruit locatif social, batigere, fiac, swaps, emprunts toxiques, loi sru | | |  Facebook

mercredi, 09 juillet 2014

Ian Brossat, l'adjoint au Logement construit des bureaux "sociaux" et expulse les mal-logés

Ian Brossat est adjoint au Logement d'Anne Hidalgo depuis cent jours.Cent jours pendant lesquels les mots contre le mal-logement ont été forts: à écouter Ian Brossat, la Ville de Paris mène désormais une politique plus volontariste que jamais. Une des mesures les plus mises en avant, c'est la transformation promise de bureaux en logements, que les élus ont illustrée en inaugurant en grande pompe UN immeuble du privé , où 17 logements sociaux ont remplacé des locaux d'entreprises.

Le symbole est joli...mais il perd beaucoup de son sens lorsqu'on sait que le deuxième bailleur social de la Ville de Paris, la RIVP construit depuis des années des bureaux à loyer social pour les entreprises, alors que sa production de vrais logements sociaux est scandaleusement basse ( voir le détail plus bas).

Les mal-logés se sont donc invités ce matin dans les locaux spacieux et flambants neufs de la Pépinière Innovation de la Rue Lourmel ( 75015): 75 lots de 25 à 172 m2, des équipements derniers cris, une déco high tech, le tout financé par la Ville et son bailleur, et très franchement sous-occupé, de surcroit.

En ce début d'été, la situation est plus que jamais tendue à Paris: les bailleurs sociaux sont dans l'incapacité de proposer des logements adaptés aux revenus des ouvriers, des employés, des retraités, des jeunes actifs ou des familles nombreuses. Résultat, les demandes de logement de plus de quinze ans deviennent monnaie courante, les marchands de sommeil proposent à prix d'or des caves ou des garages à des personnes à la gorge à cause d'une expulsion programmée.

Ian Brossat  avait promis aux mal-logés en lutte un dialogue renouvelé et efficace, sans langue de bois: mais les promesses n'engagent que ceux qui les croient, et les mal-logés ont pris depuis longtemps l'habitude de voir les candidats généreux en promesses se transformer en élus pas avares d'expulsions policières.

Nous n'avons donc pas été étonnés outre mesure de la quinzaine de camions de gardes mobiles mobilisée pour évacuer soixante mal-logés venus simplement demander qu'un bailleur social municipal s'occupe d'abord des Parisiens mal-logés et pas seulement des entreprises.

Notre collectif lutte depuis dix ans, dix ans pendant lesquels le prédécesseur de Mr Brossat n'a eu de cesse de dépenser l'argent public pour envoyer les forces de l'ordre aux mal-logés qui osaient demander leurs droits.

Nous sommes toujours là:  tant qu'il y aura des mal-logés , il y aura des luttes de mal-logés. A Paris comme ailleurs.

UN LOGEMENT POUR TOUS, MAINTENANT


Paris : Ian Brossat fait évacuer les mal-logés... par HLMPOURTOUS

 

Le communiqué diffusé sur place

 

RIVP  : loyers libres, loyers chers, il faut que ça change.

 Anne Hidalgo, pour ses cent premiers jours de mandat a choisi de mettre l'accent sur son programme en manière de logement : annonces en conseil de Paris, et inauguration de programmes symboliques se sont en effet succédés ces trois derniers mois. Nous occupons aujourd'hui un autre lieu « symbolique » : la pépinière d'entreprises de la RIVP «  Paris Innovation » inaugurée cet hiver, au cœur de la ZAC Boucicaut .

Cette pépinière  offre des bas loyers à des entreprises parisiennes : les demandeurs de logement, eux, sont bien loin de se voir proposer de telles opportunités par le deuxième bailleur social de la Ville.

Les trois quarts des demandeurs ont des revenus qui les rendent éligibles à l'attribution d'un PLA-I, la catégorie des logements très sociaux. Or sur l'ensemble du patrimoine RIVP, seuls 588 logements correspondent à ces niveaux de loyers.....pour 13 000 PLS, les plus chers des HLM, accessibles à 15% des demandeurs de logement à Paris. Où est la mixité sociale, chez un bailleur qui possède également 11 000 logements non conventionnés dont le loyer moyen est encore  supérieur au PLS  ?( 9,10 le m2 contre 8 euros pour les PLS).

Ces fameux «  loyers libres  » sont de plus un parc totalement opaque, dont il est impossible de connaître le détail, ce qui donne lieu régulièrement à tel ou tel « scandale » : c'est un de ces logements que la vice présidente du Conseil Régional, Michèle Saban  avait obtenu, situé dans un immeuble où le loyer avoisine 14 euros le m2. Combien de demandeurs de logement à Paris peuvent payer des loyers aussi chers ?

Si le patrimoine existant est cher et inaccessible aux classes populaires, malheureusement les nouvelles productions ne sont pas plus équilibrées  : si  Anne Hidalgo annonce un strict équilibre entre différentes catégories de logement social  pour toutes les opérations  , manifestement chez le deuxième bailleur social de la Ville, on n'a pas la même conception des choses  . D'année en année, le nombre de  logements très sociaux diminue, tandis que le nombre de PLS augmente .

 Promettre 10 000 « nouveaux » logements par an ne suffit pas : les engagements concrets sur le nombre de logements sociaux et très sociaux sont déjà très bas, sans aucun rapport avec la demande, année après année , ils ne sont même pas tenus. De plus, dans les immeubles rachetés par la Ville, les nouveaux logements sont de plus en plus petits : la taille moyenne d'un logement social dans la capitale est passée de 80m2 à 60m2 en dix ans, à cause de la faible production de logements familiaux.

L'effort consenti pour les entreprises doit l'être pour les Parisiens mal-logés : comment accepter qu'un bailleur social dont la vocation première est de loger les personnes modestes ne le fasse pas, alors qu'il a les fonds pour faire de l'hébergement d'entreprises à bon marché ?

Les déclarations d'intention ne suffisent pas , les inaugurations symboliques non plus : si Ian Brossat a un discours plus volontariste que son prédécesseur, dans les faits même les demandes de plus de quinze ans ne  sont pas traitées, et l'urgence sociale des familles vivant en chambre de bonne, celle des expulsions qui recommencent n'est toujours pas prise en compte.

On ne loge pas les gens avec des mots, mais avec des actes !

NB  : tous les chiffres cités sont issus du dernier rapport d'activité de la RIVP, disponible sur son site.

 

 

 

14:55 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : rivp, paris innovation, pépinière, le richemont, ian brossat, anne hidalgo, plu, bureaux vides, loi alur, foncier public, loi sru | | |  Facebook

vendredi, 11 avril 2014

ICF Novedis  : comment s'enrichir avec les loyers libres sur le dos du logement social et des parisiens modestes.

Les demandeurs de logement parisiens se sont invités aujourd'hui  chez ICF Novedis, la filiale de «  logement intermédiaire  » d'ICF Habitat.

Mme B., retraitée parisienne très modeste, avec de gros problèmes de santé a fait parvenir son témoignage à notre collectif. Mme B payait un loyer de 480 euros en 2005, pour un 4 pièces ordinaire, rue de Bercy, dans le 12ème arrondissement. Neuf ans plus tard, le même logement a vu son loyer passer à 1100 euros. A la gorge, Mme X ne peut aujourd'hui plus payer son loyer, et aucune proposition de relogement ne lui a jamais été faite.

Le propriétaire de Mme B. n'est pas un promoteur privé. Il s'agit d'ICF Habitat, la filiale logement de la SNCF, une holding qui se définit comme «  un bailleur au service des territoires pour un habitat responsable et durable  ». Plus concrètement, ICF Habitat est composée de filiales dont certaines font du logement social tandis que d'autres comme ICF Novedis (propriétaire du logement de Mme B ) se consacrent aux «  loyers libres  » ou «  logement intermédiaire  », cette formule tellement ressassée dans la récente campagne des municipales parisienne.

 Il y a trente ans, le patrimoine immobilier SNCF n'était pas divisé de cette manière, son objectif étant de loger l'ensemble des salariés à des loyers en rapport avec leurs revenus. Du logement social de fait donc. Mais au fil de la privatisation, la SNCF a transféré ses logements à la SFCI  , qui s'est elle-même transformée en ICF , puis ICF s'est divisée en filiales, dont certaines dites «  de loyers libres  »....et c'est ainsi que le logement de Mme X dont le loyer était de 667 F en 1984 est aujourd'hui de 1088 euros, soit une multiplication par dix en trente ans, et un doublement du loyer en neuf ans, sur la période la plus récente.

C'est donc bien un parc social de fait qui disparaît, l'exemple ci-dessous n'étant qu'un cas parmi d'autres sur Paris, et en France, où partout et notamment dans le Nord, les associations de locataires d'ICF dénoncent le sort terrible réservé notamment aux retraités de la SNCF qui ne peuvent plus acquitter les loyers.

ICF Habitat élude les effets dévastateurs de cette politique, notamment dans la capitale, en mettant en avant une politique de «  nouveaux  » logements sociaux, d'ailleurs comptabilisés au titre de la loi SRU.

Mais certains programmes comme celui de 2012 de la rue de Gergovie, dans le 14ème arrondissement cachent en fait un tour de passe-passe scandaleux  : ces 300 logements étaient au départ des logements sociaux de fait de la SNCF, transférés ensuite à la filiale «  loyers libres  » ICF Novedis. Et ICF Novedis les a revendus à la filiale logement social ICF Sablière. Il ne s'agit donc absolument pas de nouveaux logements , mais d'un transfert de fond au détriment du budget de la filiale sociale, et de l'Etat , puisqu'ICF Sablière a utilisé les prêts bonifiés de la Caisse des Dépôts. Mais ce n'est pas tout, l'Etat et la Ville ont également financé la rénovation de ces logements à hauteur de 3 millions d'euros....tout ça dans un immeuble qui ne comptait que 2 logements vacants au moment de l'opération. Pierre Blanchard, directeur d'ICF Novedis se félicitait d'ailleurs de cette opération et de sa rentabilité financière dans tous les magazines d'investissement immobilier en 2012.

 Voilà ce qui se cache souvent derrière les opérateurs de logement intermédiaires ou loyers libres  : d'un côté, du logement social de fait qui disparaît, des locataires pris à la gorge devant des hausses de loyers exorbitantes. De l'autre, des opérations de transfert de logements entre filiales d'une même holding, qui ne créent de nouveaux logements sociaux SRU que sur le papier, tout en vidant les caisses des bailleurs sociaux et des budgets de la Ville. Voilà qui explique aussi pourquoi le nombre de demandeurs de logement social augmente alors que les chiffres virtuels de la production de logement social semblent tellement satisfaisants à Paris.

Nous rencontrerons la semaine prochaine la direction générale d'ICF Novedis, à qui nous comptons bien demander des comptes sur le financement de ses opérations de loyer libres et ses hausses vertigineuses de loyers .


ICF Novedis: quand le "logement intermédiaire... par HLMPOURTOUS

18:47 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : icf sablière, sfci, icf habitat, icf novedis, loyers libres, logement intermédiaire | | |  Facebook

 
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