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vendredi, 23 mai 2014

Usufruit Locatif Social à Paris :un cadeau aux gros investisseurs immobiliers

usufruit locatif social.jpgLors du dernier conseil de Paris, Anne Hidalgo, pour la première fois, a mis en avant publiquement un dispositif heureusement encore marginal à Paris, et jusqu'ici plutôt développé dans les Hauts de Seine : l'Usufruit Locatif Social.

Présenté comme une bonne idée pas chère pour loger les « classes moyennes », il s'agit surtout d'une pompe à budget pour les collectivités et les bailleurs sociaux, et d'une très bonne affaire pour les promoteurs et propriétaires aisés.

Le dispositif consiste à démembrer la nue-propriété et l'usufruit d'un logement pour une période de quinze à vingt ans : l'acheteur du logement bénéficie d'une ristourne allant jusqu'à la moitié de la valeur actuelle du bien, en cède l'usufruit à un bailleur social qui va louer ces logements en PLS ( les loyers les plus chers du logement social). Certes pendant quinze ans, le propriétaire ne perçoit pas les loyers : mais il ne paye aucun impôt sur le bien pendant toute cette durée ( ni ISF, ni taxe foncière) ...et à l'issue des quinze ans, il ne paiera pas d'impôt sur la plus value s'il revend le logement. Le bailleur social aura l'obligation de remettre le logement à neuf, d'une part, et de reloger les locataires dans son parc , d'autre part.

Le journal Capital parle de l'ULS comme d' «un bon plan méconnu pour les gros patrimoines immobiliers » et pour cause....Ce dispositif n'est accessible qu'à des fortunes suffisantes pour immobiliser un bien pendant quinze ans, mais permet à celles-ci des exonérations fiscales énormes et des achats de biens à des prix défiant toute concurrence.

Pour les Parisiens, l'affaire sera par contre catastrophique.

Les bailleurs sociaux vont encore une fois investir dans des logements ne correspondant pas à la demande : en effet 90% des demandeurs de logement ne peuvent accéder qu'à un PLUS ou à un PLA-I et les PLS ne trouvent déjà pas preneur. Anne Hidalgo met en avant les « classes moyennes » pour justifier que 39% de la production se fasse en PLS : mais dans les faits, 78% des PLS sont actuellement attribués à des foyers en dessous des plafonds. (source APUR)

La raison de cette désaffection des classes moyennes vis à vis du PLS est simple : les loyers de ces logements sont trop chers , notamment ceux des appartements familiaux, et à investissement égal, les foyers qui peuvent se le permettre préfèrent louer plus grand ou acheter un bien en proche banlieue. Les PLS se retrouvent donc attribués à des employés ou des ouvriers qui, eux , n'ont pas le choix et payent donc des loyers exorbitants au regard de leurs ressources tout en étant dans le logement social.

Jusqu'ici, au moins, les PLS étaient un investissement permanent pour la collectivité et les bailleurs sociaux : on pouvait toujours imaginer que ces logements du domaine public soient un jour reconventionnés avec des plafonds de loyer moins cher. Avec le développement de l'Usufruit Locatif Social, au contraire, l'argent public investi va aller à des logements, qui dans quinze ans, passeront totalement dans le parc privé ! Les bailleurs sociaux deviennent donc en quelque sorte les locataires des gros investisseurs immobiliers, avec les charges du propriétaire : entretien et rénovation du logement , et obligation de relogement de l'occupant de l'appartement en ULS à l'issue de la période d'usufruit. Et l'Etat comme la collectivité territoriale y perdent aussi, sous la forme des exonérations fiscales.

Seulement sur le papier, ces logements seront considérés comme du logement social au titre de la loi SRU...raison pour laquelle jusqu'ici, l'ULS était très utilisé par les communes riches qui ne veulent pas de vrai logement social , notamment dans les Haut de Seine.

A Paris, évidemment, ce dispositif pourra contribuer à la fameuse promesse de « 30% de logement social en 2030 »....mais en 2032, à l'expiration de la période d'usufruit des logements produits actuellement, le chiffre risque fort de baisser drastiquement.

Inutile et coûteux pour le présent, dangereux pour l'avenir du logement social, l'ULS doit être banni des politiques de logement parisiennes au profit d'une adéquation entre l'offre et la demande, c'est à dire d'une production massive de PLA-I et de PLUS.

Retrouvez notre dossier spécial Usufruit Locatif Social ici

 

13:53 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : usufruit locatif social, anne hidalgo, pls, mixité sociale, loi sru, exonérations fiscales | | |  Facebook

vendredi, 19 octobre 2012

Occupation de l'AORIF: les bailleurs sociaux doivent reloger maintenant !

Une centaine de mal-logés ont investi aujourd'hui le siège de l'organisme central de coordination des bailleurs sociaux d'Ile de France, l'AORIF- Union Sociale de l'Habitat IDF, au 15-17 rue de Provence dans le 8ème arrondissement.

En ce début d'hiver, où la Ministre reconnaît la plus grave crise de l'hébergement depuis quinze ans, où le SAMU Social n'est pas en mesure de répondre aux deux tiers des appels , les mal-logés remontent à la source du problème.

Si nous sommes à la rue, si nous nous entassons dans des hébergements précaires, dans des appartements trop petits, si beaucoup d'entre nous sont confrontés aux expulsions sans relogement, c'est en premier lieu parce que les bailleurs sociaux ne remplissent plus leur rôle.

Depuis des années, ce sont toujours les mêmes annonces mirifiques de dizaines de milliers de nouveaux logements: mais entre les PLS et l'accession à la propriété, une bonne part de ces logements ne correspond pas aux besoins des demandeurs de logement, dont 80% ne peuvent accéder qu'à un PLA-I.

Résultat ? Les niveaux de loyer trop élevés aboutissent au rejet des candidatures sur les logements, lorsqu'elles émanent de salariés et de retraités modestes, de précaires, de chômeurs.

Nous voulons des logements correspondant à nos revenus, le logement social est fait pour ça. Et nous les voulons maintenant, car les bailleurs sociaux connaissent depuis des années la nature de la demande.

Les mots et les promesses pour l'avenir ne suffisent plus: nous continuerons notre campagne d'action vers les bailleurs sociaux dans les semaines qui suivent.

UN LOGEMENT MAINTENANT


 Logements "sociaux" trop chers et hébergements... par HLMPOURTOUS

 

Le communiqué diffusé sur place

OCCUPATION DE L'AORIF-UNION SOCIALE POUR L'HABITAT

 

A quinze jours de la trève hivernale des expulsions, une centaine de mal-logés occupent l'AORIF-Union Sociale de l'Habitat, organisme regroupant l'ensemble des bailleurs sociaux de la région Ile de France.


Les mots et les bonnes intentions ne suffisent pas : aujourd'hui, 400 000 demandeurs de logement sont recensés en Ile de France. Selon l'ensemble des associations oeuvrant dans le domaine de l'hébergement, les deux tiers des demandes au 115 sont laissées sans réponse.


Si des milliers de personnes et de familles sont à la rue, c'est qu'à l'autre bout de la chaîne de l'urgence, il y a la question de l'accès au logement social. Et dans ce domaine, les bailleurs sociaux ne remplissent plus leur rôle.


Malgré tous les dispositifs mis en avant à grand renfort de publicité en réalité, certains publics sont d'emblée rejetés par les bailleurs sociaux : ainsi l'USH et l'AORIF considèrent comme un grand pas en avant digne d'être mentionné dans leur journal le fait d'avoir relogé vingt anciens SDF en 2012 dans les Hauts de Seine avec le programme Logement d'Abord....alors que des dizaines de milliers de personnes sont à la rue, et des dizaines de milliers d'autres bloquées dans les hébergements d'urgence


Les bailleurs sociaux ne construisent pas assez de logements correspondant aux besoins des demandeurs : 75 % des demandeurs ne peuvent accéder qu'à un loyer de type PLA-I, un peu plus de 6000 logements de ce type sont programmés en Ile de France en 2012. Par contre, trois fois plus de PLS , aux niveaux de loyers les plus chers du HLM sont prévus dans cette même programmation, alors que seulement 15% des demandeurs sont susceptibles d'y accéder.

Résultat : les nouveaux logements sociaux ne sont pas accessibles aux demandeurs.


Des opérations de faux logements sociaux se multiplient , financés par la collectivité : le nombre de logements en Usufruit Locatif Social, la plupart en PLS et comptabilisés au titre de la SRU ne cesse d'augmenter.

Résultat : ces logements , qui permettent à leurs vrais propriétaires des exonérations fiscales énormes , notamment sur l'ISF, rebasculeront dans le privé dans 15 ans, avec obligation pour le bailleur social usufruitier de reloger les locataires en place dans son parc.


De plus en plus, les bailleurs sociaux opèrent un tri des candidatures proposées par les Préfectures et les mairies : sous prétexte de mixité sociale, certains minimisent au maximum le nombre de précaires, de salariés modestes, de familles monoparentales dans leur parc.

Résultat : Les contingents de logements de la Préfecture et des mairies sont déjà faibles et engorgés, mais les bailleurs accentuent la mise à l'écart du logement d'une partie de la population en s'opposant aux relogements.

Faute d'investissements suffisants, certains locataires HLM , en nombre grandissant, redeviennent mal-logés.

Résultat :le manque de logements familiaux et/ou adaptés au handicap empêche tout changement de logement en cas de suroccupation. Le manque d'entretien des logements aboutit à des situations ubuesques, allant jusqu'à des constats d'insalubrité faits par l'Etat dans des logements sociaux

 

Le logement social n'est pas un luxe , les bailleurs sociaux sont là pour loger ceux qui ne peuvent accéder au privé dans des logements dignes de ce nom.

14:33 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : aorif, ush ile de france, paris habitat oph, pls, pla-i, cession foncier public, dalo, hébergement, samu social | | |  Facebook

vendredi, 28 septembre 2012

Non à l'Usufruit Locatif Social à Paris: la SEM PariSeine occupée

Toute la matinée le siège de la SEM Paris Seine, société d'économie mixte de la Ville de Paris a été occupé par une centaine de mal-logés.

Suite à l'obtention d'un rendez-vous avec Claude Dargent, élu PS au Conseil de Paris, et président de la SEM pour cet après-midi à l'hôtel de Ville et après un long entretien avec le directeur général, nous avons quitté les lieux.


Nous sommes venus protester contre l'introduction à Paris, dans des programmes de construction de logement du dispositif de l'Usufruit Locatif Social, par exemple sur la ZAC Boucicaut (75015) aménagé par la SEM Paris Seine.


L'Usufruit Locatif Social permet à des promoteurs et à des gros investisseurs de bénéficier d'une exonération de la taxe foncière, de l'exonération du logement acquis de l'assiette de l'ISF, d'une exonération de la taxe sur les plus values en cas de revente. En échange, l'investisseur laisse simplement l'usufruit du bien à un bailleur institutionnel pendant quinze ans, le bailleur s'engageant à la fois à entretenir le bien et à le rénover à l'issue de cette période, et également à reloger à ce moment les locataires si le propriétaire ne souhaite pas les conserver.


L'ULS est compatbilisé comme logement social au titre de la loi SRU dès lors que les loyers respectent les plafonds PLS, c'est à dire les plus chers des logements sociaux. Mais au bout de quinze ans, le bien rebascule dans le privé. Quand bien même les loyers sont au delà de ceux du PLS, les avantages fiscaux restent acquis.


A l'heure où l'Etat et les collectivités territoriales affirment manquer d'argent pour répondre aux besoins en matière de logement social, ce dispositif vide un peu plus les caisses en exonérations d'impôts, et ne permet absolument pas aux revenus précaires ou tout simplement modestes d'accéder à un logement.


Le décalage est criant entre l'introduction de ce dispositif à Paris et les déclarations récentes de Jean -Yves Mano , adjoint au Logement de la Ville prétendant qu'une réforme du système d'attribution ne lui conviendrait pas si « elle avantageait mécaniquement les plus précaires ».


De fait, les plus précaires , comme d'ailleurs 75% des demandeurs de logement qui ne peuvent accéder qu' à un PLA-I ne peuvent être avantagés dans un cadre où on ne construit de moins en moins de logements correspondant à leurs ressources.

Lors de notre entretien avec le directeur général de la SEM Paris Seine, celui-ci nous a affirmé qu'il ne s'agissait pas d'Usufruit Locatif Social sur la ZAC Boucicaut ...pourtant la société PERL, qui va construire ces logements parle bien de « loyers maîtrisés » et d'Usufruit Locatif Social dans son communiqué disponible ici :http://leblogdesinstitutionnels.fr/2012/06/26/perl-laurea....


Manifestement, leurs loyers seraient donc encore plus chers que ceux du PLS , et les avantages fiscaux du dispositif bénéficieraient donc à des logements totalement inabordables pour l'immense majorité des Parisiens.


Il est inacceptable que ce type de logements soit construit sur des terrains publics , et de surcroit dans des arrondissements comme le 15ème, ou l'offre de logements sociaux fait cruellement défaut.


D'autres programmes étant annoncés sur Paris , nous demanderons cet après midi des explications à l'Hôtel de Ville lors du rendez-vous obtenu.
 
Plus d'info sur l'ULS, jusqu'ici pratiqué dans les villes souhaitant échapper aux pénalités de la loi SRU:
 
 
 


                     Paris : Des mal-logés occupe l'aménageur Urbain... par HLMPOURTOUS

14:53 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : anne hidalgo, usufruit locatif social, zac boucicaut, sem pariseine, loi sru, mixité sociale, cession foncier public, logement social | | |  Facebook

 
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