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mercredi, 27 avril 2011

Usufruit Locatif Social: quand les bailleurs HLM proposent des niches fiscales alternatives aux oeuvres d'art

Suite à l'occupation de la société PERL par le Collectif des Mal-Logés en Colère, un rendez vous était fixé entre le collectif, le PDG de PERL, un représentant de LOGIREP et un élu d'une commune concernée par l'ULS. Voici notre bilan de cette réunion

 

Communiqué :

Usufruit locatif social : quand les bailleurs HLM proposent des niches fiscales alternatives aux œuvres d'art.

Cynisme ou déconnexion totale de la réalité ?

 

Après une heure de discussion avec le PDG de la société PERL, premier opérateur d'Usufruit Locatif Social et un représentant de LOGIREP, il est difficile de trancher, tant les arguments avancés pour défendre ce mode d'investissement immobilier, masqué sous l'appellation logement social, ne peuvent qu'apparaître comme une provocation aux mal-logés.

Après l'occupation du siège de la société PERL, nous nous attendions au minimum à voir la vocation « sociale » de ce dispositif défendue par ses promoteurs.

Pas du tout : le PDG de PERL nous a expliqué que ce dispositif s'adresse à des gens avec des revenus « relativement élevés », que les logements financés par ce biais ne répondront en aucun cas aux besoins des 70% de demandeurs de logements sociaux qui ne peuvent accéder qu'à un PLAI ou éventuellement un PLUS, les seuls vrais logement sociaux.   Le représentant de LOGIREP, directeur du développement et de la construction, nous a également confirmé qu'aucun des 640 appartements déjà construits n'avait été attribué à un mal-logé labellisé DALO ou à une personne dépendant des accords collectifs, c'est-à-dire en hébergement d'urgence, en insalubrité ou avec un contrat de travail précaire.

Les programmes d'Usufruit Locatif Social vont générer un déficit de recettes publiques important : exonération de la taxe foncière et de l'impôt sur la plus-value sont prévus pour les investisseurs, à qui on garantit la remise à neuf du bien après les quinze ans de location à un bailleur social.

Surtout, ils permettent de placer de l'argent dans un bien qui n'entrera pas dans le calcul de l'ISF...

Le PDG de PERL a confirmé qu'au moins 25% des investisseurs y étaient assujettis : affirmant qu'il s'agissait là d'une "alternative à l'achat d'œuvre d'arts pour les personnes fortunées".   Des bailleurs sociaux qui proposent des niches fiscales mais sont incapables de répondre à la demande des mal-logés, voilà où l'on en est.

Nous ne pouvons donc reprocher au PDG de PERL, et au représentant du bailleur social LOGIREP leur manque de franchise : aucun des deux n'a contesté que l'Usufruit Locatif Social ne répond aux besoins des demandeurs de HLM, aucun n'a contesté qu'il coute extrêmement cher en exonérations d'impôts, ni qu'il s'agit bien de logements sociaux à durée déterminée, qui, dans quinze ans rebasculeront dans le privé.

Mais d'autres interlocuteurs semblent moins disposés à assumer l'Usufruit Locatif Social : alors que la direction de PERL s'était engagée à ce que un élu d'une commune concernée soit présent lors de ce rendez-vous,  aucun élu n'a finalement  accepté de venir expliquer aux mal logés l'intérêt de ce dispositif...

On nous avait notamment annoncé la présence d'un représentant de la mairie de Levallois Perret, qui s'est décommandé, et la mairie de Clichy La Garenne qui cède du foncier pour ce type d'opérations n'a pas donné suite non plus. Manifestement, les élus semblent plus réticents à faire publiquement la promotion de l'Usufruit Locatif Social : et pour cause, ce dispositif, qui ne répond en rien aux besoins de leurs habitants mal-logés leur permet de se mettre en conformité apparente avec la loi SRU, à peu de frais , ...le temps de leur mandat et de leur éventuelle réelection pour laquelle l'affichage de chiffres mirifiques en matière de production de logements sociaux n'est pas inutile.

L'année dernière, des dizaines de millions d'euros pris sur le budget du logement social ont été engloutis dans le rachat des 30 000 logements d'ICADE arrivés en fin de conventionnement , seul moyen d'éviter leur revente au privé et l'éviction des foyers occupants.

Aujourd'hui Benoist Apparu ne cesse de remettre en cause le droit au maintien des locataires de logement social dans leurs logement, en proposant de réduire la durée des baux à trois ans.

L'usufruit locatif social s'inscrit donc dans cette logique de destruction progressive du parc social , plus discrète que la vente de logements ou leur destruction par l'ANRU mais bien plus dévastatrice à terme.

 

18:39 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | | |  Facebook

jeudi, 21 avril 2011

Usufruit locatif social: des logements sociaux à durée déterminée !

Comment s'acquitter de ses obligations en matière de loi SRU, sans pour autant faire du vrai logement social ?

Comment financer les promoteurs sous couvert de résolution de la crise du logement ?

La société PERL que nous avons occupé à une centaine aujourd'hui a trouvé une solution intéressante pour tout le monde ...sauf pour les demandeurs de logement.

Dans les Hauts de Seine comme dans les beaux quartiers parisiens dépourvus de logement social, l'usufruit locatif social est désormais de plus en plus utilisé.

En apparence, sur le papier, il laisse penser que des HLM ont vu le jour dans des villes qui en sont dépourvues, à Levallois, par exemple ou dans un hôtel particulier prestigieux du 3ème arrondissement.

La réalité est tout autre.

L'usufruit locatif social fonctionne avec  trois contractants : un promoteur, un acheteur-investisseur et un bailleur social.

L'acheteur-investisseur devient propriétaire d'un bien mais en cède l'usufruit pendant quinze ans à un bailleur social : en acceptant ce marché, il perçoit tout de suite l'équivalent des quinze années de loyer que le bailleur social lui paye d'entrée. Il est exonéré de taxe foncière, et ce bien n'entrera pas dans le calcul de son ISF. De plus, le bailleur social s'engage à remettre à neuf le bien à la fin des quinze années, et également à reloger le locataire si l'investisseur privé le souhaite. A ce moment là, quel que soit le prix de revente, cet investisseur sera exonéré d'impôt sur la plus value.

Voilà donc des logements sociaux à durée déterminée : pratique pour être temporairement en conformité avec la loi SRU, sans modifier durablement sa politique du logement... Il sera ainsi possible d'afficher des chiffres mirifiques en période d'élections et de laisser à ses successeurs politiques le soin de gérer la suite.

Quinze ans plus tard, en effet, le logement basculera à nouveau dans le privé et les bailleurs sociaux devront reloger tous les occupants actuels dans leur propre parc social, sans compter les sommes énormes qu'il faudra investir dans la remise à neuf du bien.

A terme ces pseudo-logements sociaux vont donc aggraver la crise du logement.

Dans l'immédiat, la plupart sont des PLS inaccessibles aux bas revenus et permettent aux promoteurs de respecter la règle des 25% pour cent de logement social exigé, et donc de pouvoir obtenir le foncier qu'ils souhaitent.

Dans l'immédiat, ces opérations et les exonérations fiscales afférentes coutent cher à l'Etat et aux collectivités territoriales, autant d'argent en moins pour le logement social.

Dans l'immédiat, ces logements de par leur niveau de loyer élevé ne répondent pas à la demande.

Cette demande, nous sommes venus la porter collectivement chez le premier opérateur d'ususfruit locatif social PERL, qui affirme que cette solution combat la crise du logement et travaille avec un des plus gros bailleurs sociaux de la région LOGIREP.

A la suite de notre occupation, nous avons obtenu l'engagement d'une réunion tripartite PERL / Bailleurs sociaux concernés par l'ULS/ élus de certaines villes concernées.

A suivre...

Usufruit Locatif Social: une bonne affaire pour... par HLMPOURTOUS

15:29 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | | |  Facebook

 
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