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vendredi, 23 mai 2014

Usufruit Locatif Social à Paris :un cadeau aux gros investisseurs immobiliers

usufruit locatif social.jpgLors du dernier conseil de Paris, Anne Hidalgo, pour la première fois, a mis en avant publiquement un dispositif heureusement encore marginal à Paris, et jusqu'ici plutôt développé dans les Hauts de Seine : l'Usufruit Locatif Social.

Présenté comme une bonne idée pas chère pour loger les « classes moyennes », il s'agit surtout d'une pompe à budget pour les collectivités et les bailleurs sociaux, et d'une très bonne affaire pour les promoteurs et propriétaires aisés.

Le dispositif consiste à démembrer la nue-propriété et l'usufruit d'un logement pour une période de quinze à vingt ans : l'acheteur du logement bénéficie d'une ristourne allant jusqu'à la moitié de la valeur actuelle du bien, en cède l'usufruit à un bailleur social qui va louer ces logements en PLS ( les loyers les plus chers du logement social). Certes pendant quinze ans, le propriétaire ne perçoit pas les loyers : mais il ne paye aucun impôt sur le bien pendant toute cette durée ( ni ISF, ni taxe foncière) ...et à l'issue des quinze ans, il ne paiera pas d'impôt sur la plus value s'il revend le logement. Le bailleur social aura l'obligation de remettre le logement à neuf, d'une part, et de reloger les locataires dans son parc , d'autre part.

Le journal Capital parle de l'ULS comme d' «un bon plan méconnu pour les gros patrimoines immobiliers » et pour cause....Ce dispositif n'est accessible qu'à des fortunes suffisantes pour immobiliser un bien pendant quinze ans, mais permet à celles-ci des exonérations fiscales énormes et des achats de biens à des prix défiant toute concurrence.

Pour les Parisiens, l'affaire sera par contre catastrophique.

Les bailleurs sociaux vont encore une fois investir dans des logements ne correspondant pas à la demande : en effet 90% des demandeurs de logement ne peuvent accéder qu'à un PLUS ou à un PLA-I et les PLS ne trouvent déjà pas preneur. Anne Hidalgo met en avant les « classes moyennes » pour justifier que 39% de la production se fasse en PLS : mais dans les faits, 78% des PLS sont actuellement attribués à des foyers en dessous des plafonds. (source APUR)

La raison de cette désaffection des classes moyennes vis à vis du PLS est simple : les loyers de ces logements sont trop chers , notamment ceux des appartements familiaux, et à investissement égal, les foyers qui peuvent se le permettre préfèrent louer plus grand ou acheter un bien en proche banlieue. Les PLS se retrouvent donc attribués à des employés ou des ouvriers qui, eux , n'ont pas le choix et payent donc des loyers exorbitants au regard de leurs ressources tout en étant dans le logement social.

Jusqu'ici, au moins, les PLS étaient un investissement permanent pour la collectivité et les bailleurs sociaux : on pouvait toujours imaginer que ces logements du domaine public soient un jour reconventionnés avec des plafonds de loyer moins cher. Avec le développement de l'Usufruit Locatif Social, au contraire, l'argent public investi va aller à des logements, qui dans quinze ans, passeront totalement dans le parc privé ! Les bailleurs sociaux deviennent donc en quelque sorte les locataires des gros investisseurs immobiliers, avec les charges du propriétaire : entretien et rénovation du logement , et obligation de relogement de l'occupant de l'appartement en ULS à l'issue de la période d'usufruit. Et l'Etat comme la collectivité territoriale y perdent aussi, sous la forme des exonérations fiscales.

Seulement sur le papier, ces logements seront considérés comme du logement social au titre de la loi SRU...raison pour laquelle jusqu'ici, l'ULS était très utilisé par les communes riches qui ne veulent pas de vrai logement social , notamment dans les Haut de Seine.

A Paris, évidemment, ce dispositif pourra contribuer à la fameuse promesse de « 30% de logement social en 2030 »....mais en 2032, à l'expiration de la période d'usufruit des logements produits actuellement, le chiffre risque fort de baisser drastiquement.

Inutile et coûteux pour le présent, dangereux pour l'avenir du logement social, l'ULS doit être banni des politiques de logement parisiennes au profit d'une adéquation entre l'offre et la demande, c'est à dire d'une production massive de PLA-I et de PLUS.

Retrouvez notre dossier spécial Usufruit Locatif Social ici

 

13:53 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : usufruit locatif social, anne hidalgo, pls, mixité sociale, loi sru, exonérations fiscales | | |  Facebook

mercredi, 12 février 2014

Paris: Anne Hidalgo, osez le relogement maintenant !

A six semaines du premier tour, la campagne municipale s'accélère, les mal-logés ne comptent pas rester en arrière.

C'est au local d'Anne Hidalgo que plus de 70 demandeurs de logement parisiens ont manifesté sans trêve cet après-midi jusqu'à obtention d'une rencontre  avec deux porte-paroles de la candidate, dont Ian Brossat.

Cette manifestation aura lieu chaque semaine, s'il le faut.

Les mal-logés ne peuvent se satisfaire d'un programme qui reste vague sur l'essentiel.

L'urgence, c'est la mise en œuvre d'un vaste programme de relogements par tous les moyens nécessaires . Année après année, le taux déjà très bas de relogements ne cesse de baisser à Paris. Ainsi 12 015 logements avaient été attribués en 2011, seulement 11836 en 2012. Il s'agit d'une baisse continue sur la durée : à titre d'exemple, au niveau des logements du contingent de la Ville, 6,7 % d'entre eux faisaient chaque année l'objet d'une attribution en 1997 , en 2012, le taux de nouveaux locataires est tombé à 4,7 % . Les élus, et au premier rang d'entre eux, Anne Hidalgo mettent en avant les chiffres des nouvelles productions de logements , mais jamais ceux des attributions. Et pour cause, ils sont tous en baisse , chez tous les bailleurs sociaux contrôlés par la mairie : en 2012, le premier d'entre eux Paris Habitat OPH a attribué 210 logements de moins qu'en 2011.

La vraie raison de l'augmentation du nombre de demandeurs est là, et pas dans l'invasion fantasmée de mal-logés venus de banlieue : ceux qui sont classés ainsi sont majoritairement des Parisiens contraints de partir dans des hébergements d'urgence ou chez des tiers et des marchands de sommeil de la petite ou grande couronne, mais qui gardent leurs attaches à Paris.

Le changement ne peut reposer sur une production neuve faite à seulement 20% de PLA-I, les seuls logements accessibles à 75% des demandeurs. Et des solutions immédiates pourraient être mises en œuvre directement dans le parc de la Ville : celle-ci a décidé il y a deux ans de classer les 35 000 logements « non-conventionnés » des bailleurs parisiens en PLS, les plus chers des logements sociaux, correspondant aux revenus d'à peine 15% des demandeurs et largement surnuméraires dans la production actuelle. S'ils l'avaient été en PLA-I, chaque logement libéré aurait pu accueillir ceux dont les demandes croupissent depuis des années, à cause de leurs revenus modestes.

De plus, beaucoup de PLA-I sont désormais des appartements mal rénovés après avoir été achetés dans des immeubles anciens : une part grandissante des nouveaux locataires relogés subit donc d'emblée des problèmes d'insalubrité non reconnus par les bailleurs sociaux.

Anne Hidalgo n'a pris aucun engagement chiffré sur la production de logements très sociaux , alors qu'elle propose de remplacer le logement social par du logement intermédiaire dans les constructions neuves des quartiers populaires de la capitale.

Les mal-logés, les demandeurs de logement social, sont des Parisiens comme les autres : ils ont le droit à des réponses claires à leurs problèmes, à la prise en charge en urgence de leur situation qui se dégrade d'année en année et pas seulement à des discours toujours très vagues, évoquant le logement comme une « priorité » sans définir la manière concrète de traiter cette priorité.

Nous voulons qu'Anne Hidalgo nous réponde , maintenant.


Oser Paris ? Les mal-logés manifestent devant... par HLMPOURTOUS

18:31 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : anne hidalgo, ian brossat, siemp, rivp, elogie, pla-i, pls, mixité sociale, zac pajol, zac boucicaut | | |  Facebook

mercredi, 30 octobre 2013

Municipales: Hidalgo veut supprimer l'obligation de 25% de logements sociaux dans les programmes immobiliers

DSCF8434.JPGManifestation surprise des mal logés ce matin devant la marie du 19ème, suite aux mesures scandaleuses prévues dans le programme d'Anne Hidalgo. 

L'annonce est passée inaperçue : dans une campagne parisienne où finalement tout le monde s'accorde à dire que le logement intermédiaire est la priorité, Anne Hidalgo peut envisager de sacrifier une partie de la production de logement social déjà dramatiquement insuffisante, puisque 136 000 foyers sont en attente. C'est ainsi que dans son « Pacte pour le logement », Anne Hidalgo annonce son intention de supprimer l'obligation des 25% de logements sociaux dans tout programme de construction neuve, dès lors qu'il sera situé dans un arrondissement ayant déjà 30% de logements sociaux.

 Nous manifestons aujourd'hui dans l'un des arrondissements concernés par cette mesure, le 19ème. Demain, si Anne Hidalgo est élue, les habitants mal-logés de l'arrondissement n'auront donc plus aucune place envisageable dans les nouvelles constructions. Ce sera la même chose dans le 13ème ou dans le 20ème . Qu'on ne nous raconte pas que c'est pour mieux les accueillir ailleurs dans Paris : car dans les arrondissements en déficit de logements sociaux au regard de la loi SRU, de toute façon, les nouveaux programmes sont rares , et les 25% de logements sociaux imposés aux aménageurs se traduisent très peu par du HLM bon marché , des PLA-I. Prenant prétexte de la cherté de l'immobilier et de la nécessité de pouvoir réaliser les programmes avec un budget limité, le plus souvent politiques et promoteurs construisent du PLS, qui ne correspond qu'à 15% de la demande de logement social , ou du PLUS, inaccessible aux précaires, aux travailleurs à temps partiel , aux retraités modestes, aux chômeurs. Par exemple, le programme inauguré à Passy en grande pompe la semaine dernière ne compte que 6 PLA-I.

 Malheureusement les Parisiens modestes en quête de logement ne sont pas un « sujet tendance » pour les municipales .Lors de nos rencontres avec les porte-paroles de la campagne d'Anne Hidalgo, cela nous a été dit très clairement : des élus nous ont affirmé que le logement social était peu apprécié « des Parisiens » , que beaucoup de ces « Parisiens » trouvaient qu'il y en avait déjà trop...Manifestement, les 136 000 foyers demandeurs de logement social, les dizaines de milliers d'autres qui souhaiteraient y accéder mais sont découragés de faire une demande par le peu d'attributions ne sont pour Anne Hidalgo et son équipe que des demi-Parisiens, dont l'avis et la vie importent peu.

 En réalité, c'est bien le concept de mixité sociale, accommodé à toutes les sauces par les élus, qui témoigne d'une hostilité permanente au logement social : une nouvelle fois, la loi SRU , créée pour obliger à construire du HLM dans les zones déficitaires est utilisée pour faire croire que certaines zones auraient déjà « trop » de logement social, même si cela correspond aux besoins des habitants. Mais le logement social, c'est un moyen pour la majorité des classes populaires et moyennes de se loger dans de bonnes conditions, avec un loyer raisonnable, comment peut-on prétendre qu'il pourrait y en avoir trop à Paris, où dans tous les arrondissements, presque toute la population souffre de la cherté du logement privé ? Comment ose-t-on dans le même temps opposer la pénurie de logements disponibles aux demandeurs et proposer d'en faire encore moins dans l'avenir ?

 Au fur et à mesure de cette campagne municipale, nous voyons le logement social devenir une cible, après avoir été négligé. Au départ, l'actuelle première adjointe de Bertrand Delanöe parlait de « poursuivre l'effort » des précédentes mandatures, et c'était évidemment inquiétant en soi, car entre 2001 et 2011 , le nombre global de la production de logements sociaux cache mal la faible proportion de logements très sociaux (environ 20%). Désormais, c'est une régression qui est annoncée avec l'abandon de la règle des 25%, et donc un alignement sur la ligne de l'autre candidate , NKM qui tire à boulets rouges sur le logement bon marché.

 Nous allons donc manifester dans les arrondissements concernés,pour que la lutte contre le logement cher et pour le logement social soit menée, maintenant et demain, dans l'intérêt de tous les Parisiens.

14:13 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : anne hidalgo, mixité sociale, nkm, pls, pla-i, françois dagnaud, ian brossat | | |  Facebook

 
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