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vendredi, 23 mai 2014

Usufruit Locatif Social à Paris :un cadeau aux gros investisseurs immobiliers

usufruit locatif social.jpgLors du dernier conseil de Paris, Anne Hidalgo, pour la première fois, a mis en avant publiquement un dispositif heureusement encore marginal à Paris, et jusqu'ici plutôt développé dans les Hauts de Seine : l'Usufruit Locatif Social.

Présenté comme une bonne idée pas chère pour loger les « classes moyennes », il s'agit surtout d'une pompe à budget pour les collectivités et les bailleurs sociaux, et d'une très bonne affaire pour les promoteurs et propriétaires aisés.

Le dispositif consiste à démembrer la nue-propriété et l'usufruit d'un logement pour une période de quinze à vingt ans : l'acheteur du logement bénéficie d'une ristourne allant jusqu'à la moitié de la valeur actuelle du bien, en cède l'usufruit à un bailleur social qui va louer ces logements en PLS ( les loyers les plus chers du logement social). Certes pendant quinze ans, le propriétaire ne perçoit pas les loyers : mais il ne paye aucun impôt sur le bien pendant toute cette durée ( ni ISF, ni taxe foncière) ...et à l'issue des quinze ans, il ne paiera pas d'impôt sur la plus value s'il revend le logement. Le bailleur social aura l'obligation de remettre le logement à neuf, d'une part, et de reloger les locataires dans son parc , d'autre part.

Le journal Capital parle de l'ULS comme d' «un bon plan méconnu pour les gros patrimoines immobiliers » et pour cause....Ce dispositif n'est accessible qu'à des fortunes suffisantes pour immobiliser un bien pendant quinze ans, mais permet à celles-ci des exonérations fiscales énormes et des achats de biens à des prix défiant toute concurrence.

Pour les Parisiens, l'affaire sera par contre catastrophique.

Les bailleurs sociaux vont encore une fois investir dans des logements ne correspondant pas à la demande : en effet 90% des demandeurs de logement ne peuvent accéder qu'à un PLUS ou à un PLA-I et les PLS ne trouvent déjà pas preneur. Anne Hidalgo met en avant les « classes moyennes » pour justifier que 39% de la production se fasse en PLS : mais dans les faits, 78% des PLS sont actuellement attribués à des foyers en dessous des plafonds. (source APUR)

La raison de cette désaffection des classes moyennes vis à vis du PLS est simple : les loyers de ces logements sont trop chers , notamment ceux des appartements familiaux, et à investissement égal, les foyers qui peuvent se le permettre préfèrent louer plus grand ou acheter un bien en proche banlieue. Les PLS se retrouvent donc attribués à des employés ou des ouvriers qui, eux , n'ont pas le choix et payent donc des loyers exorbitants au regard de leurs ressources tout en étant dans le logement social.

Jusqu'ici, au moins, les PLS étaient un investissement permanent pour la collectivité et les bailleurs sociaux : on pouvait toujours imaginer que ces logements du domaine public soient un jour reconventionnés avec des plafonds de loyer moins cher. Avec le développement de l'Usufruit Locatif Social, au contraire, l'argent public investi va aller à des logements, qui dans quinze ans, passeront totalement dans le parc privé ! Les bailleurs sociaux deviennent donc en quelque sorte les locataires des gros investisseurs immobiliers, avec les charges du propriétaire : entretien et rénovation du logement , et obligation de relogement de l'occupant de l'appartement en ULS à l'issue de la période d'usufruit. Et l'Etat comme la collectivité territoriale y perdent aussi, sous la forme des exonérations fiscales.

Seulement sur le papier, ces logements seront considérés comme du logement social au titre de la loi SRU...raison pour laquelle jusqu'ici, l'ULS était très utilisé par les communes riches qui ne veulent pas de vrai logement social , notamment dans les Haut de Seine.

A Paris, évidemment, ce dispositif pourra contribuer à la fameuse promesse de « 30% de logement social en 2030 »....mais en 2032, à l'expiration de la période d'usufruit des logements produits actuellement, le chiffre risque fort de baisser drastiquement.

Inutile et coûteux pour le présent, dangereux pour l'avenir du logement social, l'ULS doit être banni des politiques de logement parisiennes au profit d'une adéquation entre l'offre et la demande, c'est à dire d'une production massive de PLA-I et de PLUS.

Retrouvez notre dossier spécial Usufruit Locatif Social ici

 

13:53 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : usufruit locatif social, anne hidalgo, pls, mixité sociale, loi sru, exonérations fiscales | | |  Facebook

mercredi, 14 mai 2014

Familles à la rue : la structure Aurore, chargée de l'hébergement nous propose ...une garde à vue.

AURORE logo.jpgCe jour, 70 mal logés sont venus collectivement au siège de l'association Aurore : cette structure, dont les fonds sont versés à 80% par l'Etat est un des principaux opérateurs de l'hébergement d'urgence en Ile de France. Son directeur général , Eric Pliez est également président du SAMU social Paris.

Si nous sommes venus frapper à leur porte, c'est parce que des familles , entre autres, sont à la rue, sans aucune proposition d'hébergement depuis des semaines voire des mois. L'Etat, les collectivités territoriales sont aux abonnés absents. Comble de l'injustice, sous prétexte que leur situation est « floue », et qu'elles n'ont pas d'adresse administrative ailleurs que chez des tiers parce que les services de domiciliation sont saturés, leurs dossiers DALO sont rejetés.

Aurore se vante de porter la parole des usagers de l''hébergement d'urgence et revendique une démarche de « co-construction » avec les mal-logés . Nous leur avons donc demandé de jouer leur rôle de médiation avec l'Etat.

Celui-ci par le biais de la Préfecture de Région, nous a fait répondre qu'aucune recherche de solutions, aucun rendez-vous n'était possible avant la mi-juin....pour cause de période électorale, sur consigne de la nouvelle Ministre du Logement .

La direction de l'association Aurore a considéré que cette réponse était adaptée et nous a demandé de quitter les lieux. Dans le même temps le secrétaire général de la structure a informé les quelques policiers en civil présents qu'il souhaitait déposer plainte pour « occupation », et que soit donc procédé à l'interpellation des mal-logés présents.

Bien que n'y étant pas contraints, aucun dispositif policier d'envergure n'étant présent sur les lieux, nous avons collectivement décidé de rester sur place.

Si la menace de garde à vue est la seule réponse des structures financées pour aider les mal-logés à ces même mal-logés, si Aurore considère que l'hôtel de police est une solution adaptée aux sans domicile fixe en lutte, cela doit se savoir !

Finalement , après un long temps d'attente , nous avons quitté les lieux après avoir appris qu'Eric Pliez, directeur général de la structure et président du SAMU Social Paris avait téléphoné de Grèce, où il était en colloque, pour retirer la plainte.

La leçon de tout cela n'en reste pas moins d'une indécence et d'un cynisme sans nom : alors que ce gouvernement nous avait promis des mesures d'urgence pour l'accès au logement, même dans les structures censées assurer l'accès à un simple hébergement, les gens à la rue qui osent venir exiger le minimum du minimum du respect de leur droit sont menacés et traités en intrus.

La solidarité est notre seule arme : aucune intimidation ne nous empêchera de lutter sans relâche pour le relogement de tous, et nous n'accepterons jamais de rester sans réagir quand des mal-logés sont à la rue. Ce n'est parce que c'est désormais banal , qu'on nous forcera à faire comme le gouvernement et à considérer que c'est normal.

 TOUS ENSEMBLE POUR UN LOGEMENT POUR TOUS

 

21:29 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | | |  Facebook

mercredi, 30 avril 2014

Manifestation devant la BPI: le logement social est un investissement d'avenir

Journée agitée au siège francilien de la BPI, la Banque Publique d'Investissements, chargée par l'Etat de distribuer aides en tous genres aux entreprises. La direction de l'établissement a eu la surprise et l'embarras d'une visite revendicative de plus de 80 demandeurs de logement.

L'un des directeurs est d'abord sorti nous expliquer que nous n'avions rien à faire là, car l'argent public dont il dispose est réservé aux employeurs, et qu'il était d'ailleurs tout à fait gênant que nous soyons là, car ces chefs d'entreprise qui viennent chercher des fonds n'aiment guère les manifestations.

Nous lui avons répondu qu'aucune manifestation n'aurait lieu si les millions de mal-logés de ce pays faisaient l'objet de la même attention que les patrons de la part du gouvernement: or si celui-ci est toujours prompt, au travers de la BPI, à voler au secours des entreprises, dans le même temps, il se préoccupe fort peu de ne même pas tenir ses propres engagements en matière de construction de logement. Pire, alors que des fonds sans cesse plus importants sont dédiés aux entreprises, les allocations logement sont gelées par le plan d'économie du premier Ministre.

Après nous avoir informé que nous pouvions bien rester sur le trottoir entourés par les CRS toute la journée , et que cela ne changerait rien, au bout de deux heures de manifestation, la direction est finalement revenue vers nous pour nous informer que la sous-préfète chargée du logement à la Préfecture de Région nous recevrait " sans souci" !

On verra...en attendant, tant que les demandeurs de logement trouveront porte close dans les instances qui devraient résoudre leurs problèmes, ils n'hésiteront pas à s'inviter là où on déroule le tapis rouge aux entreprises !


Les mal-logés s'invitent à la BPI par HLMPOURTOUS

Le tract diffusé sur place

 

Les mal-logés à la BPI  : le logement social est un investissement prioritaire  !

 

Les mal-logés s'invitent aujourd'hui au siège de la BPI Ile de France  : cette banque publique a été crée par le gouvernement pour propulser les entreprises française, et «  investir  sur le futur  ».

 Dans le discours politique, désormais, il y a deux mots pour désigner l'utilisation des fonds publics  : s'il s'agit de financer les projets des entreprises, cela s'appelle «  investissement  »,et il faut toujours investir plus. Mais quand il s'agit de financer un bien commun comme le logement social, c'est une «  dépense sociale  », à réduire.

En 2012, le gouvernement avait annoncé 500 000 logements neufs par an , dont au minimum 120 000 sociaux  : en pratique, moins de 300 000 sont construits en 2013. Concernant le logement social, on en reste au niveau de 2011, c'est à dire qu'on perpétue la crise.En Ile de France, il faudrait au minimum 70 000 HLM par an, on en construit à peine 40 000

Quant à ce qu'on appelle «  la crise de l'hébergement d'urgence  » , ce n'est qu'une conséquence de la situation du logement  : et là aussi, alors qu'on avait annoncé la fin des remises à la rue sans solution durable, en réalité le taux de non-réponse du SAMU social atteint jusqu'à 75% à certaines périodes de l'année.

Malgré cette situation catastrophique, le gouvernement n'hésite pas un seul instant à rogner encore sur le budget de l'accès au logement  dans le plan d'économies de Manuel Valls: l'APL ne sera pas revalorisée, par exemple. Quant à investir massivement pour résorber le mal-logement, il n'en est pas question , puisque le logement ne fait même pas partie des budgets déclarés «  sanctuarisés  ». Bien au contraire, la baisse des dotations aux collectivités territoriales va évidemment les amener à baisser les fonds alloués au logement et à l'hébergement.

Le problème du mal-logement, c'est bien l'assèchement des fonds, et le manque d'investissement dans le logement social. Construire du logement très social avec des loyers abordables, c'est moins rentable que construire du PLS  : alors bailleurs et collectivités font des PLS, les plus chers des logements sociaux en sachant qu'ils ne sont pas adaptés à la demande, car les fonds publics pour faire du vrai social sont insuffisants.

Les Ministres du Logement successifs savent que leur budget est insuffisant pour répondre à la demande et résorber le mal-logement  : alors ils font des lois, tout en sachant qu'elles ne seront pas appliquées. La loi DALO, aux critères pourtant très restrictifs est aujourd'hui non respectée pour 37 000 prioritaires en Ile de France, une région qui compte 545 000 demandeurs de logement. La loi de mobilisation du foncier public a abouti à quelques ventes de terrains symboliques, tout simplement, parce que rien n'oblige aucun élu à faire du logement social …..sauf la loi SRU qui n'est pas appliquée. La loi ALUR nécessite 200 décrets avant d'être effective, mais déjà les experts se montrent très réservés sur la baisse des loyers qu'elle est censée susciter.

Lutter contre le mal-logement, pourtant c'est un investissement, parce que le mal-logement coûte très cher socialement  : l'accès à un logement décent conditionne tous les aspects de la vie, et aujourd'hui ce sont des millions de gens qui ne peuvent faire aucun projet d'avenir, qui souffrent de difficultés sociales, financières, scolaires sanitaires . Des millions de gens que le mal-logement condamne à la précarité dans tous les domaines.

La création de la Banque Publique d'Investissement est présentée comme un moyen de lutter contre le chômage en finançant les entreprises  : mais quand l'emploi ne garantit plus un toit, quand un SDF sur trois travaille, quand des retraités n'ont même pas de logement décent après une vie passée au travail, quand des jeunes ne peuvent réussir ni formation, ni études à cause de leurs conditions de logement,comment nier que l'investissement sur le logement est une priorité absolue, une création de richesse sociale et pas une «  dépense à réduire ?

 

18:21 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | | |  Facebook

 
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