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mercredi, 16 septembre 2015

Paris Habitat OPH fait du logement social précaire et expulse les mal-logés

usufruit locatif social, ULS, AXIMO, Paris Habitat OPH, Anne HIdalgo, Ian Brossat, loi SRU, logement intermédiaireSoixante dix demandeurs de logement ont été évacués par de nombreuses forces de police du siège du bailleur social Aximo, filiale de Paris Habitat OPH, en fin d'après-midi à Ivry sur Seine.

La direction d'AXIMO nous a a fait savoir qu'elle ne nous recevrait pas, n'ayant pas compétence pour discuter du choix de produire de l'Usufruit Locatif Social, choix qui était le fait de la maison-mère, Paris Habitat OPH , directement dirigée par la Ville de Paris.

L'Usufruit Locatif Social représente aujourd'hui 1500 logements par an, et le chiffre augmente chaque année. Il est présenté comme une bonne idée pas chère pour loger les « classes moyennes »,. Mais qu'en est-il vraiment ?

Le dispositif consiste à démembrer la nue-propriété et l'usufruit d'un logement pour une période de quinze ans : l'acheteur du logement bénéficie d'une ristourne allant jusqu'à la moitié de la valeur actuelle du bien, et en cède l'usufruit à un bailleur social qui va louer ces logements en PLS ( les loyers les plus chers du logement social) ou en logement intermédiaire. Pendant quinze ans, le propriétaire ne perçoit pas de loyers : mais il ne paye aucun impôt sur le bien ( ni ISF, ni taxe foncière) ...et à l'issue des quinze ans, il ne paiera pas d'impôt sur la plus-value s'il revend le logement. Le bailleur social aura l'obligation de remettre le logement à neuf et de reloger les locataires dans son parc, à moins de racheter le logement.

Un bon plan pour les gros investisseurs privés !

 Le journal Capital parle de l'ULS comme d' «un bon plan méconnu pour les gros patrimoines immobiliers » et pour cause....Ce dispositif n'est accessible qu'à des fortunes suffisantes pour immobiliser un bien pendant quinze ans, mais permet à celles-ci des exonérations fiscales énormes et des achats de biens à des prix défiant toute concurrence.

Les logements en ULS ne correspondent pas à la demande urgente en terme de loyers accessibles à tous. Ils finiront dans le patrimoine des gros investisseurs immobiliers privés qui auront réalisé dans l'intervalle une excellente affaire sur le dos de la collectivité. Depuis quelques années, un marché de revente de la nue-propriété s'est même développé : les logements en ULS sont l'objet de ventes et de reventes à court terme, permettant à des investisseurs successifs de bénéficier des même avantages fiscaux.

Un dévoiement de la loi SRU et des loyers inaccessibles aux demandeurs de logement social

Toutes ces opérations immobilières n'ont rien à voir avec les mécanismes du logement social : pourtant ces logements privés de fait , avec des loyers élevés, sont bien considérés comme du logement social au titre de la loi SRU. C'est un dévoiement inacceptable . Aximo a ainsi réalisé un programme d'ULS au Perreux, une ville qui a moins de 10 % de logements sociaux, et dont le maire est un opposant de toujours à la loi SRU. Désormais Aximo réalise aussi des programmes à Paris, dont le Carré des Buttes Chaumont, une résidence en PLS dans la partie la plus chère du 19ème arrondissement, où 80 % des demandeurs de logement social ne peuvent pas accéder à un PLS.

 A tous ceux qui survivent dans des bidonvilles en pleine rue, à Paris et en petite couronne, on oppose le manque d'hébergements en urgence, comme on l'oppose chaque année à celles et ceux qui dénoncent le scandale des morts de la rue et le SAMU social qui ne répond plus : mais si les bailleurs sociaux créaient des logements accessibles pour reloger massivement celles et ceux qui sont depuis des années coincés dans des hôtels, dans des résidences sociales ou des foyers d'urgence, au lieu de se lancer dans des opérations immobilières qui n'ont de social que le nom, l'hébergement d'urgence ne serait pas saturé. Il y a de la place pour tout le monde quand on ne ferme pas sciemment les portes .

 

Paris Habitat OPH et sa filiale doivent construire du vrai logement social , pas de l'ULS !

 

21:22 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : usufruit locatif social, uls, aximo, paris habitat oph, anne hidalgo, ian brossat, loi sru, logement intermédiaire | | |  Facebook

mercredi, 09 septembre 2015

Usufruit Locatif Social: le 19éme arrondissement se met aux faux logements sociaux

Dans le 19ème arrondissement, la demande de logement social est très forte, et les urgences du mal-logement criantes. Comme dans tout Paris, l'immense majorité des gens a besoin de vrais logements sociaux, des PLA-I , aux loyers accessibles à tous.

Mais sous prétexte de mixité sociale, la part des PLS, les plus chers des logements sociaux, accessibles seulement à 8% des inscrits au fichier des demandes en 2013, ne cesse de se renforcer.

Plus choquant encore, cette rentrée est marquée par l'arrivée d'un nouveau type de logements: les PLS à durée déterminées, en Usufruit Locatif Social. Il s'agit d'un dispositif qui permet à des investisseurs privés d'acquérir à moindre coût des logements, de bénéficier d'exonérations fiscales notamment sur l'ISF, à condition d'en céder l'usufruit pendant quinze ans à un bailleur social. A l'issue des quinze ans, le bailleur doit non seulement remettre le logement en état, mais également racheter le logement au propriétaire ou reloger les locataires.

En résumé, voilà des logements privés , avec des  niveaux de loyers inaccessibles à 90% des demandeurs parisiens, qui sont comptés comme logements sociaux au titre de la loi SRU. C'est une mauvaise affaire pour les finances publiques et pour les parisiens mal-logés, et une très bonne affaire seulement pour de gros investisseurs. ...et pour des élus qui pourront brandir de bons chiffres de production de logements sociaux qui ne correspondront pas à la réalité. Ainsi, 55 logements en Usufruit Locatif Social sont commercialisés par la société PERL dans une résidence de standing, le Carré des Buttes Chaumont.

Nous étions aujourd'hui une soixantaine de demandeurs de logement à manifester devant la mairie: le directeur de cabinet du maire a déclaré ne pas comprendre notre mode de mobilisation. C'est pourtant simple, face aux chiffres tronqués qui invisibilisent la situation dramatique des Parisiens modestes, seule la lutte nous permet d'être vus et entendus.


 Paris 19ème: les mal-logés font leur rentrée. par HLMPOURTOUS

18:21 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : roger madec, françois dagnaud, usufruit locatif social, loi sru, demande de logement, ian brossat | | |  Facebook

jeudi, 25 septembre 2014

Batigere: non à l'Usufruit Locatif Social, non aux emprunts toxiques.

Soixante dix musufruit Locatif Social, Batigere, FIAC, swaps, emprunts toxiques, loi SRU, al-logés ont investi hier le siège de la FIAC, une des filiales du bailleur social Batigere.

Les rapports de la MILOS, obtenus et publiés par la CLCV dévoilent des pratiques inacceptables chez ce bailleur, notamment le recours aux emprunts toxiques qui mettent en danger à très court terme, les finances d'un bailleur alimentées par l'argent public.

Au delà, les choix qui sont faits par certaines filiales de Batigère en terme de production, notamment le recours à l'usufruit locatif social , sont désastreux pour les demandeurs de logement.

Le logement social est un bien commun, financé par l'argent public. Les bailleurs sociaux nous doivent transparence et bonne utilisation des fonds. Demandeurs de logement, locataires du parc social, nous nous invitons chez Batigère , un bailleur social dont la gestion a de quoi laisser perplexe.

 Batigère et l'Usufruit Locatif Social.

 

La FIAC filiale de Batigère annonce fièrement la livraison à Clichy (92) de 29 logements en ULS.

Les logements en usufruit locatif social n'appartiennent pas au bailleur social , mais à un propriétaire privé qui en laisse la gestion à Batigère pour quinze ans. En échange, ces propriétaires privés obtiennent jusqu'à 50% de remise sur le prix de vente du bien, des exonérations d'impôt sur la fortune et sur les plus values, et l'engagement de la remise en état du bien à l'issue de la période d'usufruit.

 

C'est une bonne affaire pour les promoteurs, une très mauvaise pour les mal-logés et les bailleurs : ces logements sont tous en PLS, les loyers les plus chers du parc social, inaccessibles à 80% des demandeurs. Dans quinze ans, ces logements retomberont dans le parc privé, et le bailleur devra reloger les locataires présents ou racheter le bien au nu-propriétaire. En prévision, un gouffre pour les finances du logement social, comparable à celui créé par la vente des logements d'ICADE.

 

Batigère , les rémunérations des dirigeants et les conflits d'intérêt

Après des mois de combat, la CLCV a pu obtenir les rapports de la MILOS, la mission d'inspection du logement social .

 On y apprend qu'une filiale de Batigère s'exonère de toutes les règles en accordant par exemple à un dirigeant en départ en retraite , une prime de 200 000 euros sans même avoir consulté le Conseil d'Administration. De plus, certains dirigeants ont une pléthore de mandats et de fonctions différentes dans les sociétés du groupe ( jusqu'à 27) , ce qui donne lieu à des conflits d'intérêts et à une gestion opaque. Par exemple, la maison-mère facture des prestations à des filiales à des prix anormaux au regard du marché.

 Batigère et les emprunts toxiques

 Certaines filiales de Batigère se sont endettées lourdement ( 208 millions d'euros pour batigère Nord Est) avec des emprunts dont les taux d'intérêt peuvent brusquement être multipliés par 5 ou par 10. Ce sont ces types de contrats ( les swaps ) qui ont mis dans la difficulté beaucoup de collectivités territoriales ces dernières années. Or les bailleurs sociaux ont un recours privilégié aux fonds du livret A et aucune raison d'aller souscrire de tels contrats à risque pour leurs finances et celles des entités publiques qui les subventionnent.

Comme le dénonce très bien la CLCV à l'occasion de la publication des rapports de la MILOS sur des dizaines de bailleurs sociaux, le monde du logement social a pris l'habitude de fonctionner dans l'entre-soi : les règlementations complexes, les lois successives qui redéfinissent la notion de « logement social » elle même, la multiplication des financements, les structures complexes des maisons-mère et de leurs innombrables filiales, tout concourt à l'opacité et à l'absence de transparence réelle.

Dans une période où les loyers des HLM ont augmenté énormément en dix ans, où la production de logements sociaux est drastiquement insuffisante, où les charges dans le parc public sont proportionnellement plus importantes que dans le parc privé, où des millions d'habitants de ce pays ne peuvent se loger décemment, les budgets alloués au logement social doivent être préservés et utilisés pour leur vocation initiale.

 


HLM Opération Transparence: Batigère occupé par HLMPOURTOUS

11:38 Écrit par Collectif des Mal-logés en colère ! | Lien permanent | Tags : usufruit locatif social, batigere, fiac, swaps, emprunts toxiques, loi sru | | |  Facebook

 
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